（写真はイメージです）
Kozyです。
さて、現在、法人としての２号物件「旭川市内 築４３年一棟マンション」の契約が着々と進行中です。
この物件のスペックは、２４戸入りで、部屋は２ＤＫ～３ＤＫ（４８㎡～５５㎡）で、全戸分駐車場あり、ファミリーや一人暮らしの入居者が混在するマンションです。現在、２４戸中１５戸が入居中で、９戸が空いています。
これまで何回か現地でじっくり内見してきましたが、空いている部屋の中には、退去後全く清掃もクリーニングも行われていない部屋があったり、共用部の窓には長年の汚れがこびりついていたり、（管理がきちんとされていないマンションだなあ）というのが正直な感想でした。ただ、外壁塗装、コーキング、屋上防水などは状態がとても良いと感じました。（修繕履歴では、平成２７年に大規模修繕をしたことになっていました。）
仲介会社の担当者さんに聞くと、現オーナーさんは遠方に住んでいて、管理は全て管理会社任せきりで、ここ数年、現地に全く足を運んでいないとのこと。それを聞いて、この物件は、管理を丸投げせず、自社でトコトンやれば（特に清掃）、入居者さん達の満足度も上がるだろうし、ＤＩＹを含め、きちんとコストをかけて荒れた空室をリフォームすれば、入居付けも問題なくできるだろうと思いました。本田圭佑さん風に言うと「この物件、伸びしろだらけやん！」と感じたのです。（例えが古いですね）
当社が購入を決めたこの物件も、現オーナーさんからすれば、手放したい物件なわけです。数年後、「やっぱり手放すんじゃなかった」と現オーナーさんが後悔するくらいの高利回り物件に育てるのが、当社のこれからの目標です。
もちろん、築４３年ともなると、中の給排水管がボロボロだと思いますし、思いもよらない不具合も出てくるだろうと考えています。なので、購入後も、リフォームやら設備更新やらで、購入金額の２０～２５％は追加投資が必要だと覚悟はしています。ただ、そもそも現金買いなので、たとえ空室が９戸あっても、今でも十分キャッシュフローが出ていますし、デッドクロスの心配もありませんので、当面の破綻のリスクは低いと考えています。
今後、この物件を購入した暁にはどのように管理を改善し、リフォームや入居付けをして、目標である満室にまで持っていけるのか、はたまた、目論見通りにいかず、入居率がダウンしてしまうのか、、、、、今後もブログにつづっていこうと思います。
